Mập mờ cách tính diện tích nhà ở khu chung cư

 

Chúng ta đều biết, bất cứ ngôi nhà nào sau khi xây dựng xong đều có 2 phần: Phần sở hữu chung cho tất cả cư dân của ngôi nhà và phần diện tích sử dụng riêng cho từng căn hộ. Theo quy định của Luật nhà ở và Nghị định 71 năm 2010 thì “phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái…”. Tất nhiên là tất cả chi phí cho diện tích xây dựng dùng để sở hữu chung đó đều phải tính vào giá thành toàn bộ ngôi nhà trước khi bán cho khách hàng.

 

Theo Thông tư số 16, Bộ Xây dựng (XD) quy định có 2 cách tính diện tích căn hộ khi mua bán nhà ở là cách tính theo kích thước thông thủy (dân gian gọi là cách tính theo giọt nước) và cách tính từ tim tường (tường bao, tường ngăn chia các căn hộ). Rõ ràng là cả 2 cách tính đó thì tổng diện tích toàn bộ các căn hộ đã bao gồm diện tích của các khu vực sử dụng chung. Nếu chi phí xây dựng phần sở hữu chung đã được tính vào giá thành và đã quy ra cho mỗi m2 diện tích sử dụng thực tế để đặt giá bán cho người mua nhà thì cách tính này có thể gây ra sự lập lờ khiến chủ đầu tư có thể vô tình (hay cố ý?) làm lợi cho mình và gây thiệt hại cho người mua nhà vì cách làm giá  như thế là người mua nhà phải trả tiền cho khu vực sử dụng chung đến 2 lần.

 

(Ở khu chung cư Keangnam, những căn hộ có diện tích sử dụng 176m2 , theo cách tính quy định trong Thông tư 16 của Bộ XD thì diện tích đó bị  đội lên là 206m2, tức là khách hàng phải trả tiền khống cho chủ đầu tư 30m2 với số tiền là 1,56 tỷ đồng. Những căn hộ nhỏ nhất người mua nhà ở đây cũng phải trả khống lên cho chủ đầu tư là 190 triệu đồng. Hiện nay, các khách hàng mua nhà ở chung cư này đang gửi đơn kiện chủ đầu tư ở Tòa án Nhân dân quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội). 

 

Việc tính diện tích các căn hộ chung cư theo quy định tại Thông tư số 16 của Bộ XD có thể gây thiệt hại cho người mua nhà đã được nhân dân và các báo chí phản ánh lâu nay nhưng Bộ XD không có công văn công khai công nhận thiếu sót của mình. Ngày 25/2/2014, tại phiên điều trần của đại diện Bộ XD trước UBPL Quốc hội, ông Ngô Văn Minh, Ủy viên thường trực UBPLQH đã đưa ra kết luận với lời khuyến cáo rất rõ ràng là “Trước khi trình Chính phủ phương án xử lý, trong đó, không loại trừ vấn đề bồi thường thiệt hại, trước hết, Bộ XD cần đưa ra lời xin lỗi nhân dân và khách hàng”.

 

Ông Phan Trung Lý, Chủ nhiệm UBPL Quốc hội thì khẳng định:  “Quy định của Chính phủ, Quốc hội chỉ giao cho Bộ XD ban hành quy chế quản lý nhà chung cư, hướng dẫn và quản lý, kiểm tra nhà chung cư và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở không có nội dung giao cho bộ quy định cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư. Bộ XD ban hành Thông tư số 16 không đúng thẩm quyền. Việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn nhà chung cư từ tim tường không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự”.

 

Ngày 20/2/2014, tuy không công khai thừa nhận thiếu sót của mình nhưng Bộ XD đã lặng lẽ ban hành Thông tư số 03/2014/TT- BXD sửa đổi Điều 21 của Thông tư số 16. Theo đó, Bộ XD đã thống nhất cách tính sàn nhà các căn hộ chung cư là tính theo kích thước thông thủy, tức là tính  diện tích theo giọt nước, như cách nói của nhân dân.

 

Tại cuộc họp báo của Chính phủ chiều 28/2/2014, Thứ trưởng Bộ XD Nguyễn Trần Nam khẳng định rằng: “Thông tư số 16 ban hành đúng luật, đúng thẩm quyền, đúng trách nhiệm, hợp lý với tình hình thực tế nên không có chuyện Bộ XD phải xin lỗi khách hàng”, đồng thời cho rằng, cách tính diện tích chỉ là quy ước kỹ thuật, không ảnh hưởng đến giá bán của căn hộ. Giá bán căn hộ là do sự thỏa thuận giữa người mua và kẻ bán. 

 

Khách mua nhà chung cư cần nắm vững quy định của pháp luật và coi trọng nguyên tắc thỏa thuận để tránh được những sự mập mờ về cách tính diện tích dẫn đến sự  nhầm lẫn về giá cả thực tế của mỗi căn hộ.