Sẽ siết chặt nghề môi giới đất đai bằng chính sách thuế?

Theo một kết quả khảo sát của Phòng Cảnh sát PCCC Công an tỉnh hồi tháng 6/2021, toàn tỉnh hiện có gần 20.000 nhà dân sinh sống dọc 2 bên đường được chuyển sang kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh, trong đó thành phố Vinh gần 1.000 nhà dân sát các tuyến phố được đưa vào kinh doanh. 

Hiện nay, do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 xảy ra khiến hoạt động cải tạo nhà ở thành văn phòng cho thuê trầm lắng hơn nhưng vẫn còn đó có những tuyến phố nội đô, giá thuê địa điểm nhà ở làm văn phòng, trụ sở làm việc vẫn đắt như tôm tươi. Có thể kể ra các tuyến phố mà giá thuê sẽ khiến không ít người giật mình. Đó là giá thuê trên đường Phan Bội Châu, Trường Chinh, Lê Lợi, Quang Trung, Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Lê Hồng Phong, Nguyễn Văn Cừ, Cao Thắng, Đại lộ Lê Nin – Xô viết Nghệ Tĩnh… (TP Vinh), chỉ cần 3-5m mặt đường thì có giá vài chục triệu trở lên mỗi tháng.

Cá biệt có vị trí đẹp tại nơi giao nhau của các tuyến phố lớn được người dân hoặc doanh nghiệp cải tạo lại cho các ngân hàng, hoặc đơn vị bảo hiểm thuê có giá từ 100 triệu đến 250 triệu đồng/tháng. Tương tự, mặt bằng dọc Quốc lộ 1A các huyện Diễn Châu, Quỳnh Lưu, thị xã Hoàng Mai, Quốc lộ 48 qua TX Thái Hòa, Quỳ Hợp; Quốc lộ 46 qua Nam Đàn, Thanh Chương luôn đắt khách, giá thuê bình quân 5-7 triệu đồng mỗi tháng; nếu chủ sử dụng đất đầu tư xây dựng làm văn phòng cho thuê riêng thì mức giá cao hơn.

Không những vậy, do yêu cầu quản lý đô thị, gần đây, nhiều tuyến phố nội đô bị cấm xe có trọng tải lớn đi vào giờ cao điểm nên các ngành nghề kinh doanh có nhu cầu thuê mặt bằng làm kho bãi ở vùng ngoại ô cũng tăng lên. Các cơ quan, đơn vị và người dân vùng ven TP Vinh như Hưng Lộc, Nghi Phú, Quán Bàu, Vinh Tân hay Hưng Chính, Hưng Lợi, Hưng Thịnh, Hưng Tây… ở gần Quốc lộ 1, Quốc lộ 46 và đường tránh Vinh nếu có quỹ đất rộng đều đầu tư cải tạo lại làm kho bãi để cho thuê. Theo thống kê, chỉ cần kho bãi có diện tích từ 1.000 - 2.000 m² dọc 2 bên đường 72m thuộc Đại lộ Vinh – Cửa Lò hoặc Đại lộ Lê nin – Xô viết Nghệ Tĩnh, Quốc lộ 1A… thì chủ kho bãi có hàng chục triệu đồng mỗi tháng. 

Thậm chí, nhiều công ty xây dựng, giao thông vận tải trước đây được giao đất có diện tích lớn, nay cổ phần hóa hoặc kinh doanh thua lỗ nhưng thay vì trả lại đất cho tỉnh để giảm tiền thuê đất thì giữ chỗ hoặc cải tạo, xây dựng nhà xưởng thành kho bãi để cho thuê. 

Bên cạnh hoạt động cho thuê văn phòng, kho bãi kinh doanh thì vài năm lại đây, hoạt động môi giới nhà đất cũng khá sôi động, mang lại doanh thu gia tăng lớn nhưng Nhà nước chưa có cách quản lý thuế đối với hoạt động này. Tại nước ta nói chung và Nghệ An nói riêng, giao dịch môi giới nhà đất bên cạnh sàn do các doanh nghiệp thì phần lớn do cá nhân làm trung gian, rất khó quản lý và thu thuế khi có giao dịch chuyển nhượng. 

Trên thực tế, vài năm lại đây, các giao dịch môi giới đất đai đã trở thành một nghề mang lại thu nhập cho không ít các cá nhân. Tại các phiên giao dịch, đấu giá đất các huyện, có cá nhân đại diện cho một sàn đã mua hồ sơ, bỏ đấu giá mua được từ 1/2 đến 2/3 số lô đất mà 1 huyện đưa ra đấu giá. Sau khi có kết quả trúng đấu giá, thay vì phải đứng tên chính chủ để làm các nghĩa vụ tài chính và sử dụng đất ở thì các nhà đầu tư, môi giới này sẵn sàng bán lại cho người dân tại địa phương có nhu cầu thực sự với giá chênh lệch từ 70-150 triệu đồng/lô.

Lợi dụng kẽ hở này, vài năm lại đây, một loạt các cá nhân lập thành các hội nhóm để chung vốn đấu giá đất nhằm đầu cơ kiếm chênh lệch. Chúng ta đều biết, giá khởi điểm các khu đất gần đây được các địa phương xây dựng khá sát với giá thị trường. Thế nhưng, khi giới đầu cơ tham gia đấu giá thì giá đất bị đẩy lên, trong bối cảnh đời sống kinh tế khó khăn nhưng nhiều khu vực giá đất bị đẩy lên gấp rưỡi đến gấp đôi giá khởi điểm là không bình thường.

Ở khía cạnh đầu tư, hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn, lãi suất tiết kiệm thấp nên người dân có tiền nhàn rỗi chuyển kênh đầu tư sang đất đai. Hiện nay, khi chuyển nhượng, ngoài khoản lệ phí trước bạ thì phải nạp thuế thu nhập cho Nhà nước nhưng nhiều trường hợp giá áp không sát giá thị trường nên các khoản chênh lệch, thu nhập bất thường Nhà nước không quản lý, điều tiết được. 

Xuất phát từ tình hình trên, mới đây đại diện Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã đề xuất Tổng cục Thuế và Bộ Tài chính nghiên cứu thí điểm tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà ở làm văn phòng, trụ sở kinh doanh, theo đó nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm trở lên sẽ bị tính thuế; đề xuất Bộ Xây dựng ban hành quy định hạn chế cá nhân tham gia hoạt động môi giới đất đai, bất động sản và nếu muốn hành nghề môi giới thì phải có chứng chỉ hành nghề hoặc thành lập công ty hoặc các sàn giao dịch, môi giới bất động sản; các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang… đề xuất có quy định tính thuế đối với người có đất đai tài sản từ căn hộ, thửa đất thứ 2 trở đi và khi sang nhượng có lợi nhuận thì phải nạp thuế thu nhập.

Tại Nghệ An, Công ty TNHH MTV đầu tư hạ tầng KCN Nam Cấm đang đề xuất UBND tỉnh rà soát lại tình hình thuê đất tại khu A và C KCN Nam Cấm, theo đó đơn vị nào hết thời gian ưu đãi thì chuyển sang thuê đất theo giá mới bao gồm cả chi phí đầu tư hạ tầng thay vì tính giá thuê theo giá đất nguyên thổ như hiện nay (gần 10.000 đồng/m2/năm) là quá thấp, làm thất thu cho ngân sách nhà nước. Nếu thực hiện chính sách này, một số doanh nghiệp cố tình găm đất, giữ đất mà không thực hiện dự án cũng sẽ phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hoặc phải trả lại đất để doanh nghiệp khác thuê.